Комментарии к вопросам, поставленным на повестку дня при проведении общего собрания собственников помещений в форме очно-заочного голосования в период с 30.07.2020 по 20.09.2020

1. Вопрос поставлен в связи с тем, что суд длится уже более года и ответчики постоянно затягивают судебное производство: сперва просят перенести с Невского суда во Всеволожский, потом "теряют" иск, потом никак не могут ознакомится с материалами, не пишут отзыв на иск и т.п. Полагаю, что после окончательного судебного решения 10.09 (дата очередного судебного заседания) они подадут апелляцию, чтобы не выплачивать ТСЖ судебные издержки. Это ещё оттянет решение на пару тройку месяцев! Поэтому давайте уже поставим окончательную точку с их "левым" собранием и заставим ответчика понести наказание.

 

2. Этот вопрос как продолжение иска от УК "Содружество Регион" в лице двух собственников нашего дома по вопросам создания ТСЖ и смены способа управления. Они проиграли суд полностью! Все их аргументы оказались несостоятельны. Истцы подали апелляцию в Областной суд (заседание 25.08.2020). В случае повторного подтверждения прошлого собрания 2019 г. мы используем это в суде как доказательство его правомерности, если будет необходимо. Мы также выставили истцам счет по судебным расходам, понесенным ТСЖ. Но они, чтобы оттянуть оплату, подали апелляцию. По итогу это сумма из нашего общего счета дома и на каком основании мы должны ее им прощать? Проигравшая сторона в лице истцов должна целиком и полностью компенсировать нашей стороне все судебные издержки.

 

3. Вопрос поставлен для того, чтобы не приходилось каждый раз при необходимости какого-либо ремонта, посадке дерева, при организации дорожки, при установке ограждений и прочих элементов благоустройства территории (которая мы полагаем скоро будет оформлена нам в собственность) проводить внеочередное собрание собственников. Такие вопросы достаточно решить правлением ТСЖ. Это гораздо быстрей и оперативнее.

 

4. Этот вопрос про предоставление общедомовых помещений МКД в аренду, например интернет провайдерам. Т.к. они у нас давно работают, но не все до сих пор оформили договор с ТСЖ. Кто-то никак не может договориться с нами по цене аренды своих сейфов с оборудованием, размещённым в разных помещениях. Кто-то до сих пор не может перенести линии, что незаконно проложены с позволения предыдущей УК. Плюс они тратят электричество, постоянно приезжают на подключение. Денежные средства за использование общего имущества на основании заключенных договоров все будут переводить на счет ТСЖ мы их будем расходовать на ремонт и содержание общедомового имущества по решению органов управления ТСЖ.

 

5. Вопрос очень важный! Отнеситесь к нему серьёзно. Нужен кворум 66% и столько же голосов "ЗА". По сути, создавая свой спецсчёт мы перемещаем на него деньги, уже сформированные на счету Фонда Капремонта. И начинаем собирать на нем средства и далее. Тратить мы их не можем пока не наступят глобальные неисправности в МКД. И то после формирования всей суммы на счету. Но тут все гораздо быстрей и прозрачней, чем в НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Ленинградской области». Мы сами можем привлекать любых нужных нам подрядчиков и не выходить с инициативой в фонд для того чтобы получить их разрешение потратить скопленные средства на капитальный ремонт МКД, и не ждать по 20-30 лет пока кто-то за нас решит, что нам нужно.

 

6. По видеонаблюдению. Тут все очень просто. Компания "Миродом" монтирует нам бесплатно комплект оборудования, состоящего из многоканального видеорегистратора с источником бесперебойного питания, протягивает кабели до точек подключения камер, монтирует камеры (10 штук) по одной в лифте и по одной в холле перед лифтом, и подсоединяет камеру вызывной панели домофона. Таким образом, мы получаем круглосуточную видеозапись с доступом к архиву за 2 недели. Абонентская плата при этом составляет 50 руб. с квартиры. Оплата через квитанции ТСЖ. Предложение отличное, т.к. покупать в свое пользование весь комплекс в целом (а это порядка 300 000 руб.) мы сейчас не в состоянии, т.к. есть проблемы в доме и поважнее.

 

7. При принятии положительного решения по видеокамерам оплата будет осуществляться через квитанции ТСЖ.

 

8. Данный вопрос по сути объясняет всем собственникам начисления ресурсов за содержание общего имущества (ГВС, ХВС и электричество). Дело в том, что все ресурсы на СОИ рассчитываются по формуле и очень просто: берутся показания ОДПУ (общедомового прибора учёта) и вычитаются все показания, передаваемые собственниками по ИПУ (индивидуального прибора учёта). ТСЖ сдает показания дома 23-го числа по воде и 25-31-го числа по электричеству. Собственники подают до 25-го воду и электричество. Далее РСО снимают "транзиты" (т.е. вычитают ИПУ) и остаток выставляют на ТСЖ в виде счетов на СОИ по воде и электричеству. Это происходит в районе 12-15-го числа. Мы то, что выставлено нам ресурсниками оплачиваем и выставляем собственникам уже в следующей квитанции. По воде как правило через каждые два месяца счет достаточно большой и связано это с тем, что собственники так неравномерно подают свои показания. Электричество аналогично. Напоминаем, что были месяцы с нулевыми СОИ и это происходит в те периоды, когда собственники честно и вовремя передают свои показания!

 

9. АППЗ у нас находится в абсолютно нерабочем и более того в несобранном состоянии, как производилась "сдача" объекта мы можем только догадываться. Есть акты дефектации и фото и видео фиксация. На создание нового проекта и восстановление системы понадобится не один миллион. Данные датчики должны обслуживать лишь нежилые помещения. Поэтому собирать деньги за услугу, которая не может быть оказана в ближайшее время, нецелесообразно. Когда мы окрепнем и появится возможность все восстановить, что было не достроено и разрушено, то мы вернемся к данному вопросу.

 

10. По лифтам. Многие собственники первых этажей, да и нежилых подвальных, просили исключить оплату по своим помещениям за содержание и техобслуживание лифтов. Только нужно понимать, что смета останется при этом неизменной, но только вся сумма будет делиться на оставшихся собственников с увеличением тарифа. Новая смета по лифтам, при одобрении ее на собрании членов ТСЖ, составляет 2.20 руб. с м2 (316 150 руб. / 11975,9 м2 / 12 месяцев). Если мы исключим площади собственников первых этажей и нежилых подвальных помещений (-2167.2 м2), то тариф увеличится до 2.69 руб. с м2 (316 150 руб. / 9808,7 м2 / 12 месяцев). Таким образом все, кто со 2-ого по 10-ый этажи будут переплачивать ежегодно: 57 675 руб. Так что думайте и решайте. Но не забывайте, что плата за лифт и его обслуживание закреплена рядом российских законов, проясняющих ситуацию с оплатой за пользование лифтом:

• Согласно статьи 249 ГК РФ и статьи 158 Жилищного кодекса РФ (Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности) каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
• В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ лифты, лифтовые и иные шахты, механическое, электрическое и иное оборудование, находящееся в данном доме, входят в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Из Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22. "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД".

 

11. Резервный фонд вещь нужная и полезная. Мы можем, казалось бы, за 3 рубля с м2 скопить определенные средства на счету резервного фонда и в дальнейшем тратить их на то, что необходимо нашему МКД и за что не собираются средства через другие услуги в квитанции. Положение выложено на сайте. Основное.

Средства Резервного фонда могут расходоваться на следующие нужды:

• предотвращение и ликвидация последствий чрезвычайных и аварийных ситуаций в многоквартирном доме. А это у нас бывает, такое вот "наследство" нам оставила бывшая УК;
• реализация дополнительных мероприятий по благоустройству и озеленению территории многоквартирного дома (в том числе оплата труда дополнительно привлеченного персонала);
• установка дополнительных элементов систем видеонаблюдения, контроля доступа, противопожарных системы и прочих систем, повышающих уровень безопасности многоквартирного дома. В планах было установка уличных видеокамер в количестве 12 штук по периметру дома, т.к. уже произведено полное обследование МКД и дворовой территории (ООО «МОДУС») на предмет установки видеокамер, перекрывающих всю прилегающую территорию по периметру для безопасности собственников и их движимого имущества с целью дальнейшего подсчета затрат на данный вид работ;
• приобретение нового оборудования, необходимого для обеспечения качественного содержания общего имущества многоквартирного дома;
• реализация мероприятий по повышению энергетической эффективности общего имущества многоквартирного дома. Планируется замена всех светильников в подъездах на антивандальные и оборудованные датчиками звука и освещённости и смонтированных согласно СНиПам т.к. уже произведено полное обследование подъездов МКД (ООО «МОДУС») и электрических линий на предмет дальнейшей модернизации внутреннего лестничного освещения и установки энергосберегающих антивандальных светильников с оснащенными датчиками звука, освещения с целью дальнейшего подсчета затрат на данный вид работ направленных на оптимизацию расходов по статье электроэнергия МОП и для благоприятного микроклимата собственников;
• оплата расходов на взыскание задолженности с собственников помещений многоквартирного дома по оплате жилищно-коммунальных платежей. Приходится периодически нести судебные расходы, чтобы должники наконец-то погасили свои немаленькие долги перед ТСЖ.

Вы должны понимать, что контроль использования средств Резервного фонда осуществляет ревизионная комиссия ТСЖ, которая обязана ежегодно по итогам финансового года проводить проверку использования средств Резервного фонда.

 

12. Вопрос неоднократно поднимался с провайдерами. Но не со всеми достигнут компромисс по вопросу заключения договора. Кто-то никак не может договориться с нами по цене аренды своих сейфов с оборудованием, размещённым в разных помещениях. Кто-то до сих пор не может перенести линии, что незаконно проложены с позволения предыдущей УК. Плюс они тратят электричество, постоянно приезжают на подключение. Денежные средства за использование общего имущества на основании заключенных договоров все будут переводить на счет ТСЖ мы их будем расходовать на ремонт и содержание общедомового имущества по решению органов управления ТСЖ. В противном случае нам придётся расстаться с теми, кто не заключит договор в ближайшее время.

 

13. Мы несомненно хотим получить общедолевую собственность на придомовой земельный участок нашего МКД, чтобы в дальнейшем понимать границы участка и понимать кто и за что отвечает при его уборке, покосе травы, ремонту общедомового оборудования, если оно там разместится. Плюс имея участок в дальнейшем сможем организовать свой закрытый двор, парковку и т.п. Поэтому предлагаем также голосовать "ЗА" и наконец-то оформить все должным образом, а не как сейчас: в нашей собственности находится лишь участок под МКД в границах его фундамента.

 

14. Вопрос с ГВС коснулся всех наших жителей. К сожалению, неподготовленная горячая вода "убила" наши металлические трубы, а не только стояки (которые тут смонтированы не по СНиПам). Мы провели со специалистами Инженерно-Технического Центра "Взлет" (используя высокотехнологичные приборы контроля и учёта такие как: ультразвуковой расходомер) анализ работы наших лежаков, идущих после теплообменника с горячей водой (прямой трубопровод подача и обратный трубопровод циркуляция). Так вот выводы неутешительные: лежаки в убитом состоянии также! Циркуляция у нас в лежаках минимальная и в том числе, и из-за этого мы испытываем постоянные перебои с ГВС (с её объёмом и температурой). Объёма фактически не хватает: невозможно пропихнуть в малюсенькое отверстие в трубе весь необходимый объём, несмотря на максимально возможное давление на выходе в 6,5 кг!

Вывод такой-менять сейчас все стояки и оставить лежаки в том состоянии, что сейчас абсолютно не рационально! Нужно сперва обеспечить необходимый объём, заменив лежаки в подвалах горячего водоснабжения и убрав ненужные заужения, коих в нашей системе множество и обусловлены они отнюдь не проектом, а тем, что "варили" подрядчики из того что было... Пример: обратка идёт диаметром 50, потом резкий переход на 40, далее заужение до 32-ой, потом неожиданно снова 40, потом опять 32 и заходим в раструб диаметром 50 в теплообменник. А должно быть в этом месте всё одним диаметром трубы! Т.к. все эти переходы и заужения попросту заросли ржавчиной и не пропускают горячую воду из дома обратно в теплообменник!

Поэтому принято решение: сперва меняем полностью лежаки с горячей водой от ИТП до пятого и первого подъезда, т.е. полностью все трассы, идущие по всем подвалам. Прямую (подача) на диаметр 75, обратную (циркуляция) на диаметр 50. Трубы из полипропилена. Холодное водоснабжение пока не трогаем, т.к. там трубы подачи находятся в удовлетворительном состоянии на всем протяжении, кроме как в "горячем" помещении ИТП, где из-за повышенного конденсата они корродируют и данные участки необходимо поменять и вывести их по крайне мере до ближайших подвалов. Работы будем вести, не отключая ГВС. Не нужно ничего разрушать и работы можно вести круглосуточно. После того как все будем смонтировано на сутки отключим ГВС и переподключимся к новым линиям. Таким образом мы дадим во все стояки необходимый объём горячей воды и обеспечим циркуляцию.

И вот уже следующий шаг — это анализ работы всей системы и вычленения самых аварийных стояков, которые и будем менять точечно. Полагаем, что после того как лежаки будут поменяны у многих проблемы прекратятся, а самые критичные точки в любом случае будут обеспечены горячей водой на подаче и если её будет недостаточно, то тогда будем согласовывать с собственниками замену конкретных стояков.

Поэтому мы и поднимаем тут вопрос с заменой лежаков через целевой взнос в размере 40 руб. с м2 единовременно. Сумма появится в квитанции ТСЖ. Чем быстрее мы ее оплатим, тем быстрей нам все поменяют. Нам это по силам, но без целевого взноса с собственников не обойтись, т.к. это необходимо срочно сделать. Мы уже выкупили трубы, т.к. в связи с растущим курсом валюты все дорожает практически каждый день. Чтобы зафиксировать как минимум цену на расходные материалы.

 

15. Данный вопрос вытекает из предыдущего и заключается в полном анализе работы всей системы и вычленения самых аварийных стояков, которые и будем менять точечно. Полагаем, что после того как лежаки будут поменяны у многих проблемы прекратятся, а самые критичные точки в любом случае будут обеспечены горячей водой на подаче и если её будет недостаточно, то тогда будем согласовывать с собственниками замену конкретных стояков. Целевой взнос будет различен для каждой квартиры и зависеть от конкретного объема работ в помещении (с учетом ранее выполненных работ собственником помещения или ТСЖ). У кого-то уже все три стояка поменяны, у кого-то два, а кто-то только один заменил. Поэтому, только после полного анализа внутриквартирного общедомового имущества (стояки) можно составить реестр помещений и подсчитать конкретную смету на стояк, на подъезд, на дом.

 

16. Т.к. мы впервые запустили и ввели в эксплуатацию в конце декабря 2019 года Индивидуальный Тепловой Пункт, обслуживающий встроенные нежилые помещения (подвалы), то работающая с нами по договору компания логично предложила нам заключить индивидуальный договор на обслуживание данного ИТП и эксплуатацию его приборов учёта.

Пуско-наладка ИТП нежилая часть (использовались собственные силы, а также с привлечением ООО ИТЦ "ВЗЛЕТ", ООО "ПРОФСЕРВИС") производилась в течении трёх месяцев (с октября по декабрь 2019) и 30.12.2019 осуществился ввод в эксплуатацию на постоянной основе, с целью организации отопления и ГВС в подвалах и всех нежилых помещениях МКД. Чего не было в этом доме с момента ввода его в эксплуатацию!

В обслуживание по договору входит все ежемесячные мероприятия и подготовка пункта к осенне-зимнему периоду. Естественно, мы предлагаем расходы по данной статье переложить на собственников подвальных помещений. Т.к. у нас по договору от 2019 года ИТЦ "ВЗЛЕТ" обслуживает лишь один ИТП в жилой части. Благодаря им мы восстановили и запустили ИТП встроенную часть и совершенно логично будет заключить с ними ещё один договор, сумму которого мы планируем, в случае принятия положительного решения, выставлять собственникам нежилых помещений (подвалов) за содержание отдельного узла учета тепловой энергии по их индивидуальному тарифу, который принимается в смете доходов и расходов на 2020-2021 год собранием членов ТСЖ.

 

17. В свое время, когда мы приняли дом от УК нам стали поступать угрозы от компании провайдера «ПАКТ», которая посчитала, что мы должны теперь ей оплачивать по 120 рублей с квартиры за бесплатное (!) вещание 20-ти каналов цифрового ТВ. Нам показалось это не рациональным, и мы приняли решение и установили свою собственную цифровую антенну DVB-T2, усилитель, сделали разводку и подключили всех наших собственников к этой антенне. Таким образом все получили бесплатное цифровое ТВ в своих квартирах без всякой абонентской платы. Модернизацию системы коллективного приема цифрового телевидения мы сделали за счет средств содержания общего имущества.

В дальнейшем мы осуществили монтаж с целью модернизации (силами организации ООО "МОДУС") системы уличного освещения и заменили десять 250 Ваттных ламп DRL на десять 55 Ватных LED ламп с установкой линзованных светодиодных фонарей, смонтировали LED светильники под козырьками, дополнительные мачты, кабельные трассы, распределительные коробки, с целью оптимизации расходов по статье электроэнергия МОП и для благоприятного микроклимата собственников первых этажей, которые испытывали дискомфорт от ослепления DRL фонарями размещёнными на их фасадах. Все работы по модернизации уличного освещения (замена на энергосберегающие LED светильники) сделаны за счёт средств текущего ремонта. И к тому же мы получили беспроцентную рассрочку на год!

 

18. При борьбе с должниками все законные методы хороши. Мы уже обсудили проблему с местными РСО и предложили бороться вместе с ними, т.к. должники они не только перед ТСЖ, но также и по воде, отоплению и электричеству. Пока одного не приструнишь, остальные так и будут жить и надеяться, что их пронесёт. Так что бы было понимание: за год должники скопили порядка 500 000 рублей долгов перед ТСЖ и это при 90% собираемости (что является очень хорошим показателем).

 

19. По регламентированию шумных строительных работ мы предлагаем гораздо более строгие часовые интервалы, чем недавно приняло Правительство Ленинградской Области. Надеюсь, все их поддержат и будут неукоснительно выполнять!

 

20. Тут речь идёт о проработке ТСЖ возможности оборудования жилых помещений индивидуальными (квартирными) распределителями тепла и дальнейшего изменения порядка расчета по услуге «Отопление», естественно в сторону уменьшения. Вопрос не простой, т.к. ресурсники всегда воспринимают данные инновации в штыки. Плюс что бы это заработало, необходимо обеспечить такими распределителями 75% помещений, что реально и зависит от нас. Пока мы лишь берём время на проработку такой возможности и составлении сметы.

 

21. Определение места и срока хранения копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений таких собственников и сопутствующих документов. Тут все просто: все документы хранятся в ТСЖ.